Спрашивает Ольга Чикалева, юрист, г. Самара: Мы собираемся продать офисное помещение. С договорами о продаже объектов недвижимости я еще никогда не работала. Хочу узнать, как именно описать в договоре объект, который мы продаем, чтобы соблюсти все требования статьи 554 Гражданского кодекса?

Мнением делится Анна Лосик, юрисконсульт ООО «Группа компаний “Объединенная региональная корпорация”»:
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст-вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных условие об объекте купли-продажи считается несогласованным, а сам договор – незаключенным (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ).

Поэтому Росрегистрация вправе отказаться регистрировать такой договор и переход права собственности на недвижимость (абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Покупатель может воспользоваться ситуацией и потребовать свои деньги назад с процентами в качестве неосновательного обогащения (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.12.05 по делу № А33-17749/03-С1-Ф02-6356/05-С2).

Для исчерпывающего описания в договоре объекта недвижимости можно указать те характеристики объекта, которые отражаются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 12 закона №122-ФЗ, п. 25–35 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219).

В частности, по офисному помещению необходимо указать кадастровый номер объекта, его адрес, наименование (офисное помещение), назначение (нежилое помещение), инвентарный номер, этаж и номер помещения в поэтажном плане здания, площадь.

Кроме того, на практике в договорах делают ссылку на правоустанавливающие документы продавца и на технический или кадастровый паспорт объекта недвижимости. При этом копия технического или кадастрового паспорта оформляется в качестве неотъемлемого приложения к договору и подшивается к основному тексту договора.

Инструкции Госарбитража о приемке товара по количеству и качеству невыгодны покупателю

Спрашивает Сергей Бурыкин, юрист, г. Дмитров: Я неоднократно слышал мнение о том, что покупателю невыгодна ссылка в договоре поставки на порядок приемки товара по количеству и качеству согласно инструкциям Госарбитража СССР от 15.06.65 № П-6 от 25.04.66 № П-7. Если это действительно так, то почему?

Мнением делится Лана Павлова, юрист строительного холдинга ООО «РКД»:
Действительно, условие о приемке товаров по количеству и качеству, согласно инструкциям Госарбитража СССР от 15.06.65 № П-6 от 25.04.66 № П-7, влечет для покупателя определенный риск. А именно: он может лишиться возможности защитить свои интересы при ненадлежащей поставке.

Дело в том, что при ссылке на вышеуказанные инструкции покупатель обязан проверить количество и качество поступивших товаров именно в порядке, установленном этими инструкциями (п. 2 ст. 513 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ № 18 от 22.10.97). А закрепленная в них процедура неудобна для покупателя. Например, акт о недостатках товара надо составлять два раза: первый – односторонний, второй – с участием представителя поставщика. Если от поставщика никто не явится, необходимо привлекать стороннего эксперта.

Есть вероятность, что сотрудники, отвечающие за приемку товаров, просто упустят какой-либо момент. Причем обширная арбитражная практика показывает, что несоблюдение покупателем даже несущественных формальностей процедуры приемки из инструкций П-6 и П-7 потом приводит к отказу в удовлетворении его исковых требований по поводу ненадлежащей поставки (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 04.03.08 № Ф09-1029/08-С5, Волго-Вятского округа от 30.08.06 № А82-5590/2005-38, Московского округа от 07.07.08 № А41-К1-10704/07, Поволжского округа от 20.06.08 № А72-2589/07).

Поэтому для покупателя удобнее разработать свой вариант договорной регламентации процедуры приемки товара. Разумеется, и в этом случае порядок приемки нужно неукоснительно соблюдать, поскольку он становится обязательным для сторон.

Защитить интересы арендодателя при неуплате арендных платежей поможет возвратный депозит

Спрашивает Николай Ивченко, юрист, г. Оренбург: Наш арендатор задолжал арендную плату уже за три месяца. На звонки и письма не реагирует. Можем ли мы вскрыть помещение, которое занимает эта компания, и забрать находящееся там имущество (оргтехнику, офисную мебель и т. д.) в порядке удержания – на основании статьи 359 ГК РФ?

Мнением делится Катерина Новак, юрисконсульт ЗАО «Комплексные системы»:
Возможность использования института удержания в ваших обстоятельствах зависит от того, закончился договор аренды или нет.

Согласно статье 359 Гражданского кодекса, удержанием вещи могут обеспечиваться в том числе требования, не связанные с оплатой этой вещи или возмещением издержек на ее содержание, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Однако арбитражная практика выработала важный критерий возможности удержания, который в Гражданском кодексе прямо не назван. А именно: право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе удерживать имущество задолжавшего арендатора, которое оказалось в его владении по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. В частности, из-за того, что по окончании или после расторжения договора аренды (то есть после утраты права владения этим помещением) арендатор съехал и оставил там свое имущество. При таких обстоятельствах суд может признать удержание законным (постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 17.06.04 № А 72-6903/03-Н422, Уральского округа от 08.06.07 № Ф09-4217/07-С6).

Но если арендодатель забрал имущество арендатора, когда договор аренды еще длится, такое удержание суды считают незаконным (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.10.05 по делу № А23-201/05Г-17-4, определение ВАС РФ от 04.12.07 № 15401/07). В таком случае арендатор может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и заявить о возмещении убытков, причиненных незаконным удержанием (если, конечно, он сможет доказать причинно-следственную связь).

Однако в договоре аренды можно прямо предусмотреть право арендодателя еще во время действия договора вскрыть помещение и удерживать находящееся там имущество, пока арендатор не погасит долг, а в противном случае реализовать его, удовлетворив за счет полученных денежных средств задолженность (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04).

Правда, удобнее предусмотреть в договоре другой способ обеспечения – так называемый страховой или возвратный депозит. Его суть в том, что еще до начала аренды арендатор перечисляет арендодателю сумму в размере арендной платы за один месяц или больше, за счет которой арендодатель может погасить возможную задолженность. При неиспользовании суммы депозита она возвращается арендатору после окончания договора или засчитывается в счет его платежей за последние месяцы аренды.

Оформление счета-фактуры связано с налоговыми, а не гражданско-правовыми обязанностями

Спрашивает Александра Панкова, юрист, г. Челябинск: Часто контрагенты неправильно оформляют счета-фактуры, из-за чего у нас случаются проблемы с налоговой инспекцией. А получить от бухгалтерии контрагента исправленный счет-фактуру бывает очень непросто. Можно ли отказаться платить по договору из-за ошибок в счете-фактуре (пока кредитор его не исправит), используя это обстоятельство в качестве просрочки кредитора (ст. 405 ГК РФ)?

Мнением делится Ирина Янькова, заместитель директора, руководитель юридического отдела ООО «Тольяттинская лизинговая компания»:
Привязать оплату по договору к правильности составления кредитором счета-фактуры невозможно. Оформление этого документа связано с налоговыми обязанностями, а не гражданско-правовыми (п. 1 ст. 168 НК РФ). Он необходим только для исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость (ст. 169 НК РФ).

Даже если в договоре момент оплаты товара, работ или услуг привязан к моменту выставления счета-фактуры, отказ от оплаты со ссылкой на просрочку кредитора (ст. 405 ГК РФ) возможен лишь при условии, что из-за отсутствия счета-фактуры должник не имел необходимых данных для оплаты. Например, не знал о количестве и цене отгруженного товара (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.11.06 № Ф09-9913/06-С3).

Если же сумма оплаты согласована в договоре или ее можно установить исходя из других документов (например, накладных на отгруженные товары), то должник не вправе отказываться платить. В таких случаях кредитор в судебном порядке может взыскать и сумму долга, и проценты по статье 395 Гражданского кодекса либо договорную неустойку (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 26.02.07 № А29-13841/2005-4э, Московского округа от 19.04.04 по делу № КГ-А40/1916-04).

Чтобы решить проблему, лучше заранее включать в договор отдельное условие о том, что контрагент должен своевременно передать счет-фактуру, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, а при выявлении ошибок в этом документе не позднее, например, трехдневного срока внести исправления. За нарушение этой обязанности можно предусмотреть штраф.

Вопрос месяца по версии компании «LEXPRO»

Комиссионер обязан перечислять комитенту деньги от продажи товаров по мере их поступления, а не по результатам исполнения всего поручения

Спрашивает Анна Бакурская, юрист, г. Тверь: У нашей компании заключен договор комиссии сроком на год, но без указания срока, в течение которого комиссионер обязан перечислять поступившую к нему оплату за товар. Юрист комиссионера утверждает, что в таком случае на основании статьи 999 Гражданского кодекса они должны перечислить деньги вообще только по окончании договора. А я считаю, что в разумный срок (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Но как его определить?»

Мнением делится Наталья Покатилова, юрисконсульт Группы компаний «Элекс-Полюс»:
Определять разумный срок нет необходимости. Президиум Высшего арбитражного суда толкует статью 999 Гражданского кодекса в очень выгодном для комитентов свете. По его мнению, смысл этой статьи в том, что при отсутствии соглашения сторон об ином комиссионер обязан перечислять комитенту суммы, вырученные от продажи товара, принадлежащего последнему, по мере их поступления, а не по результатам исполнения поручения комитента в полном объеме (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.04 № 85).

Однако и тут есть сложность для комитента: необходимо выяснить даты поступления средств от покупателей на счет комиссионера. Понятно, что его банк такие выписки комитенту официально не предоставит. Но он может их выдать по запросу суда (ст. 26 Федерального закона от 02.12.90 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).