Услуга или аренда?

Наружная реклама, в частности, размещение баннеров и конструкций на зданиях, является одним из эффективных инструментов продвижения бизнеса. Однако для рекламодателя процесс согласования и защиты этого вида рекламного носителя до сих пор был довольно непростым. Не было четкого порядка юридических действий по этому поводу, не существовало документов, регламентирующих этот вид взаимоотношений между собственниками зданий и рекламодателями. Какой именно заключить договор? С кем нужно его подписать? На эти вопросы рекламодатели искали ответы самостоятельно.

Законодательство не признавало арендными правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием стены или крыши здания для рекламных целей. Вследствие чего отношения эти не могли регулироваться правилами главы 34 ГК РФ («Аренда»). 1 Таким образом, стороны вынуждены были заключать иные хозяйственно-правовые договоры: договор о совместной деятельности, договор оказания услуг, другие договоры собственного изобретения, не предусмотренные гражданским законодательством.

Конечно, на практике это вызывало определенные сложности:
Во-первых, такой договор нельзя было зарегистрировать в ФРС и получить все вытекающие из этой регистрации способы защиты.

Во-вторых, невозможность применения правил об аренде, заставляла участников оборота все условия регулировать в договоре (изменение цены,  возможность продления размещения и т.д.). Например, не редки ситуации, когда рекламный плакат снимался собственником здания и на его место вешался плакат конкурента, который заплатил больше. В отсутствии возможности применения правил об аренде в таких случаях все зависит от предусмотрительности сторон при заключении договора, внимании к деталям документа и ответственности сторон.

К сожалению, обычно при подписании таких договоров стороны не прописывают никаких специальных условий на эти случаи.
В-третьих, в рамках подобных взаимоотношений рекламодатель не имеет преимущественного права продления договора на новый срок, предусмотренного законодательством об аренде.

Ситуация изменилась кардинально с принятием Пленумом ВАС РФ Постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на обще имущество зданий». В п. 7 Постановления четко указано, что может быть заключен договор пользования отдельных частей здания (стен, крыш и т.д.) для размещения наружной рекламы. И к этим договорам уже применяются положения законодательства о договоре аренды.

Каковы практические последствия изменений в законодательстве?

Во-первых, теперь не нужно придумывать новых договоров, изобретать условия. Между сторонами заключается договор пользования части здания с применением к нему всех положений о договоре аренды. При этом важно четко индивидуализировать объект пользования, например, путем выделения на техническом плане объекта недвижимости, либо указанием координат места нахождения той части стены, которая передается в пользование.

Во-вторых, заключение договора пользования возможно только по соглашению всех со собственников общего имущества (собственников помещений в здании). Стороной такого договора, признаются все со собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствие с действующим законодательством. Это значит, что при отсутствии хотя бы одного со собственника есть риск признания такого договора не заключенным.

В реальности договоры, регулирующие взаимоотношения собственника здания и рекламодателя, обычно заключались председателем ТСЖ. Но в силу указанной трактовки, председатель не является уполномоченным лицом на заключении такого договора. Для того, чтобы он мог это делать, ему нужно иметь доверенности от всех со собственников общего имущества здания на заключение договоров о пользовании. И в самом договоре стороной-арендодателем в лице уполномоченного органа указывается не ТСЖ, а ФИО лица, которому выдана доверенность, с указанием, что это лицо действует по доверенности от конкретных со собственников, с указанием данных этих лиц и доверенностей. При нарушении этого условия договор считается не заключенным.

Следует добавить, что все указанное выше применяется, в том числе, и к ситуациям сдачи в аренду частей помещений. Ранее сдача в аренду нескольких метров в помещении (например, под размещение аппарата с кофе) не регулировалась положениями о договоре аренды. Сейчас к ним можно применять положения о договоре аренды в силу аналогии закона. Конечно,  в этих случаях стороной по договору будет только собственник помещения.

Информационное Письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».